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2020-08-17

每座城市都有自己的发展方向，近年来北京流传着这么一句口号——“未来三十年，北京发展看南城”。北京城南地区，指的是房山区、丰台区、大兴区和北京经济技术开发区，由于紧邻首都功能核心区，居于北京城市副中心和河北雄安新区中间，是“一核两翼”的腹地，也是京津冀协同发展的重要战略门户。2018年9月北京市发改委重磅发布《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》，即第三轮南城发展计划，旨在将城南地区打造为首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区，成为首都发展的新高地。

早在2010年，北京便启动实施了之一轮促进城市南部地区加快发展行动计划，来自北京市发改委的数据显示，在2010年至2012年、2013年至2015年两个阶段的城南行动计划实施后，南部地区全社会固定资产投资年均增长9.6%，高出全市平均水平2.1个百分点。

而与前两轮行动计划侧重‘补短板’不同，第三轮行动计划侧重‘筑高地’，发挥城市南部地区战略高地、改革高地的作用。第三轮南城发展计划整体以“一轴、两廊、两带、多点”的空间布局为发展蓝图，推动发展资源要素向目标空间集聚。

“一轴”为南中轴生态文化发展轴，“两廊”强调了“京津”和“京雄”概念，“两带”强调了科技创新转化带和文化保护带的概念，“多点”强调了新城建设和重点功能的发展，高品质规划建设房山、大兴、亦庄三个新城。

我们来看下第三轮南城计划具体发展蓝图规划：

一轴：南中轴生态文化发展轴

两廊：京雄发展走廊、京津发展走廊

两带：南部科技创新成果转化带、西山永定河文化带

多点：良乡高教园区、亦庄经济技术开发区、新机场临空经济区、丽泽金融商务区

》政策背书·房山稳站南城发展C位《

通过研究新一轮南城发展计划蓝图我们会发现，有一个地区，坐拥一廊、独占两带、雄踞多点之核心，这个地区就是房山。

---- 房山稳站京雄发展走廊桥头堡：

千年大计，举全国之力打造人类发展史上的典范城市——雄安新区，斥资272.84亿建造的京雄发展大动脉-京雄高速即将于2020年底竣工。房山区地处北京雄发展走廊核心门户，享受政策、产业、资金、人才辐射利好，成为兼具低碳宜居、科技创新、金融商服与高端产业融合发展的京雄门户标杆示范区。

---- 房山独占两带：

—— 南部科技创新成果转化带：受益于中关村房山园产业技术资源与良乡大学城区教研科创底蕴的融合加持，房山依托高端现代制造产业基地、新材料科技产业基地醇熟产业底板，重点发展现代交通产业、新材料产业、智能装备产业、医药健康产业、金融科技产业等“高精尖”产业。联动加速北京南部整体产业发展、资源共享，打造具有国际影响力的创新产业集群，房山将成为南部科创带的中坚核心。

—— 西山永定河文化带：房山拥有国家级、市级与区级等各级文保单位400余处，区域定位为撬动南城生态发展的杠杆区，未来这里将加强文化遗产保护、挖掘与展示，提升房山国际文化休闲旅游功能与永定河生态文化功能，高质量打造“蓝绿交织”、文化交融的自然条件与历史文化兼具的宜居示范区，房山区将成为首都西南部文化展示与休闲度假功能核心区。

---- 房山雄踞多点之核心：

良乡高教园区是北京两座大学城区之一，亦是南城计划重点功能区之一。总占地面积10060亩，现已入驻北理工、中科院、北京中医药大、首师大、北京工商大学等多所高校。良乡大学城2020年底前还将南扩1033公顷，十数所重点高校、高级研究所将集中入驻。未来，良乡高教园区将加强与中关村科技园区的合作，引入一批有实力、有带动力的高科技企业，激活园区高精尖产业发展能力，良乡高教园区将成为教育、科研、产业融合健康发展的首都校城融合新标杆、城南创新驱动新引擎及北京科创发展新高地。

政策背书，就是靠山。倚靠“第三次城南计划”的 *** 战略政策背书，在全北京“向南看”的发展大趋势下，房山凭借京雄门户的优越地理位置、蓝绿交织的自然资源禀赋、教科产融合发展的优势产业底板，将是北京进行产城融合、迭代升级经济发展质量、撬动京南发展的首要力量。

》两大东风·房山首享南城发展红利《

众所周知，雄安新区与新空港临空经济区是未来北京南城及整个京津冀协同发展的两个更大新引擎，房山作为京津冀协同发展铁三角的西南门户，在肩负“内承外接”区域重任的同时，亦将首要享受雄安新区、新空港临空经济区两大“南城东风”的辐射带动利好。

---- “雄安新区东风”：房山稳站京雄走廊桥头堡，坐享5大资源要素红利

雄安新区是是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，“举全国之力建千秋之城”，雄安新区的蓝图是缔造世界级城市群的中国样本。雄安这一国家级新区的成立，将在空间上与京津形成新三角空间联系，疏解北京人口和非首都功能，释放区域间“人才、资本、信息、技术”等要素活力，实现区域间资源高效配置和市场深度融合，最终推进京津冀城市群创新与协调发展。基于这一战略目标背景，国务院持续引入央企总部、金融机构、高等院校、高科技企业以及科研院所入驻新区。

有输送就要有通道、有联动就会有廊道，京雄发展走廊将发挥功能组团连接作用，通过完善交通组织、促进功能产业梯度转移，形成京津冀协同发展资源要素流通与集聚的“大动脉”。

作为京雄发展走廊桥头堡的房山，凭借地利优势，坐享政策扶持、基建扩张、产业转移、资金保障、人才输送五大发展资源要素集聚的红利，区域发展抢先迈入快车道。未来将发展成为京雄标杆门户示范区。

—— 政策红利：自2017年雄安新区设立至今，国家对雄安新区给予的产业、金融、人才、税务、科创等相关扶持政策已达上百条。房山作为连接京雄发展功能的核心门户地区，先后享受到了国家《支持房山产业发展的实施意见》、《支持房山构建高精尖经济结构的实施意见》、《加快实施房山“工业强区”资金扶持政策》、《加快房山科技创新的支持办法》、《引进高层次/创新创业人才支持办法》等多方面辐射政策利好。随着雄安新区发展加速，未来房山将享受更多的联动辐射政策利好。

—— 基建红利：房山据守京雄连接要道，受京雄联系日趋紧密利好带动，近年来交通路网持续升级。京雄高速与良常路南延工程(G230国道)即将于2020年底竣工，这一高速一国道既是京津冀交通一体化对接项目，又是连接北京与雄安新区的重要快捷通道，也是疏解首都非功能的重要交通支撑。

—— 产业红利：房山以域内已成型的高端制造业基地、新材料产业基地和中关村房山园为载体，已经成为疏解首都高端产业的首要承接地。以高端制造业基地为例，目前已入驻企业超30家，累计实现产值超千亿元，基地以长安汽车和中车产业园为龙头，将与北航、京东方合作引进医工交叉科技等医药健康领域，最终形成现代交通、智能装备和医药健康三大产业方向。房山未来将持续加强与雄安新区的产业园、功能平台的无缝对接，京雄先导产业、高端产业的辐射带动将支撑房山区域制造业转型升级，房山成为京雄产业转移首要受益区。

—— 资金红利：产业要发展，资金要先行。近年来房山先后落位投资超300亿元的中粮健康科技园、投资超136亿元(一期)的京东方生命科技产业基地项目、总投资20亿元的循环经济产业园、投资超19亿的长沟基金小镇工程等一系列重资项目，千亿资金助推房山打造“科技金融创新城”这一核心战略发展目标。

—— 人才红利：人才是发展的核心要素。近年来，房山依托良乡大学城，积极主动承接首都高端产业和人才的转移。2019年大学城南扩计划落地，将继续南扩1033公顷，预计落地7至8所大学，南扩后的良乡大学城师生规模超20万人，将持续吸纳金融、产业、科研、教育各界优秀人才。人才的涌入，将助推房山教/科/产融合良性发展，房山已进入人才优质、发展提质的良性快循环。

---- “新空港东风”：房山无缝接驳新机场，产业联动助推临空经济腾飞

大兴机场临空经济区规划面积150平方公里，总体定位为国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。年规划吞吐量达7500万人次，未来将带来上百亿吨的货物吞吐量与8.6万亿的巨大经济效益，同时将带动14.4万个区域性就业，新空港临空经济区将成为南城乃至整个京津冀新的经济增长极。

—— 距离最近——接壤临空经济区：房山区的行政中心-良乡组团、首都高端制造产业中心-窦店组团无缝接壤新空港临空经济区，房山的这两个核心组团是整个北京及环京距离临空经济区最近的区域之一，已被纳入临空经济区核心辐射组团，坐享临空经济巨幅发展带动。

—— 交通最快——无缝接驳新机场：房山近一年来路网不断升级，副中心线已开通、京雄高速年底竣工，未来地铁21号线及房黄亦高速的建设更将极大缩短房山与新机场及北京南城其他地区的通勤时间。以房山区的行政中心-良乡组团为例，人们在此可通过南六环转大兴机场高速、良常路(G230国道)转新机场北线高速等方式半小时无缝接驳新机场。年底竣工的京雄高速、即将开建的房黄亦高速、地铁21号线更将再次升级地区与新机场的交通联系，房山已成为与新机场交通联系路网最多维、通勤最快捷的区域。

—— 联动最密——多产业融合联动：临空经济区将形成以“生命健康”为主导产业，以“航空枢纽和航空服务保障”为两大基础产业，以“新一代信息技术和智能装备”为补充的“1+2+2”临空产业发展体系。房山紧抓与临空经济区的地理和空间优势，利用经济区的扩散效应，依托域内高教园区教研能力、高端制造业基地及中关村房山园醇熟产业底板，正在承接临空经济部分制造业功能，同时在物流配送、商务餐饮、生态旅游等多方面与临空经济区形成了深度合作。而最为重要的是，房山正通过产业结构的战略定位调整，形成与临空经济区优势互补、链条紧密的产业分工体系，实现与临空经济区的协同发展。千亿级京东方生命科技产业基地落位房山、中关村科技创新试验区升级打造、高端制造业基地持续拓宽……房山与雄安新区、新空港临空经济区的“产业绑定融合联动”已成为房山产业发展的关键词。房山已成为临空经济建设发展更大的参与区、贡献区与受益区。

房山，受益南城计划政策背书，搭乘南城发展两大东风，已成为帝都最耀眼的核心热土。

一个地区的发展前景一旦被公众认可，势必将引来房企争相入驻。今年7月14日北京的土拍，所拍三宗地中房山区的稻田站地块可谓是最引人瞩目的焦点，吸引了新城、中海、金融街、金地、华润+华发、中建一局、城建+首开+路劲、招商+中粮共12家房企参与竞拍，经过激烈角逐，最终被中海以40亿元价格拍下，溢价率高达41.34%，经营楼面价达到了3.5万/平，现场举牌高达108次，是北京近三年举牌次数最多的地块！这场面阵仗在北京楼市引起了轰动。需要注意的是，此项目预计未来售价将破6万，意味着房山房价迎来了6万+时代。房山发展潜力，由此可见一斑！

》核中之核·良乡牢踞房山发展首要核心《

通过12家房企108次举牌竞价的白热化竞驻，“北京发展看南城，南城发展看房山”已不再是一句口号，而是成为了大家的共识。那么，值得探究的是，房山的发展看哪里呢？

在房山 *** 下发的《房山分区规划（国土空间规划）（2017 年—2035 年）》官方文件中，我们找到了答案！

它，是“房山区的综合配套服务中心、行政中心，中心城区人口疏解的主要承载地，产学研用融合发展的城市新区，高精尖产业孵化区，是房山区新城发展的核心地带。是全区科技金融创新城建设的重要地区。”它，就是“良乡组团”。

良乡组团，将加快推进大学城拓展区建设，依托良乡大学城的优势学科及科研成果，完善配套服务保障，加强创新要素集聚，推动高精尖产业发展，建设首都校城融合的新标杆，城南创新驱动的新引擎，绿色创意生活的新典范。将承接中心城区产业、人口疏解，大力发展总部办公、科技研发、成果转换和科技服务，布局新一代信息技术、智能制造、医药健康等功能。引入科研院所和创新型企业，实现科研成果就地转化，大力驱动区域产业转型升级。

我们可以发现，房山能成为“坐拥一廊、独占两带、雄踞多点之核心”的南城发展核心C位，正是由于良乡组团这一“核中之核”的存在。那么，良乡组团如此硬核的原因在哪呢？我们通过大学城、区域底板、配套交通等层面进行剖析。

---- “南城海淀”：不只是北京两座大学城之一，更是世界一流科教与产业融合新城

说到良乡，大家首先会提到良乡大学城区。良乡大学城是北京两座大学城之一，也是目前北京更大规模的高等院校聚集板块。园区规划建筑总面积237.47万㎡，北京工商大学、首都师范大学、北京理工大学、中国社会科学院大学、北京中医药大学等重点高校入驻。园区内人口已达6.3万人。良乡也是全北京除了海淀以外唯一一个全龄教育板块，从幼儿园到大学，一应俱全。在大学城园区，通过名校办分校引入北京四幼、北京小学、黄城根小学、北京四中、北京十二中、北理工附属学校等优质教育资源，良乡已成为“南城海淀”。

市 *** 规划2020年底良乡大学城将南扩1033公顷，面积将达约17平方公里。并持续引入六所高校，最终形成容纳十一所高校的世界一流大学城，师生规模超20万人。将建成结构合理、要素齐全、职住平衡、充满活力、产学研链条完整的科教及产业融合新城。

上面我们分析过，人才是发展的核心要素，科创是之一生产力，产业是经济发展的基础支撑。房山，正依托良乡大学城教育/科研/产业融合良性发展，积极主动承接首都高端产业和人才的转移。人才/科创/产业三大要素聚集，正是良乡组团硬核发展的源动力。

---- “西南朝阳”：醇熟繁华朝气蓬勃，配套底板决定生活品质

良乡组团是房山行政中心也是房山传统主城区，更是北京近郊各区板块中商业活力及规模体量更大最集中的板块，组团内集中商业体量超过100万方，单体超过10万方的商业就有4座——坐拥20万方龙湖熙悦天街、14万方房山天街、18万方华北更大奥特莱斯及10万方绿地缤纷城综合体等，此外像大学城时代广场、南簋街、恒大零售餐饮集群等街区性商业也分布广泛，商业繁华程度已然可媲美朝阳核心区域。

同时随着南城计划的推进，良乡组团内密集规划在建三座三甲级综合医院，其中北京中医药大学房山医院、武警总医院(原定)主体建筑已完成即将入驻，北大人民医院房山院区即将开建。

2020年是第三轮南城计划收官之年，也是房山尤其是良乡的交通路网再升级之年，城市副中心线良乡站已于年中开通运行，地铁房山线北延、京雄高速、良常路(G230国道)、京良路西段将同时于今年底完工。良乡已成为北京交通路网最多维、出行最通畅的地区之一。

》前瞻南城·中骏择址核心腹地百亿造城《

与今年7月引起轰动的房山土拍一样，在2019年底中骏集团独立斥资42亿元摘取房山良乡地块的消息同样引发了市场的轰动，地块总占地面积16.6万方，总建筑面积超50万方，其中地上建筑面积38.1万方，是2019年北京土拍中成交建面更大的地块。

现在回过头看来，房山房价进入6万+时代已是大势所趋，中骏集团战略发展布局的前瞻性不由得让人佩服。

50万方的中骏超级大盘，占据良乡核心地段。项目坐享周边一环线·两国道·四高速·四轨交+一公交枢纽(项目自建)的1244+1满配交通体系。仅1.1万/㎡的超低楼面价让人充满想象空间。而中骏也不负众望，汲取品牌深耕北京13载、成功打造数个天字系高端豪宅的品质基因，通过一平方公里造城理念、开放式国际街区规划，以改善思维打造了北京年度最值得期待的云住区——中骏·云景台。

中骏·云景台社区内部自带九大超维改善级配套：5个主题会所、高端幼儿园、全业态商业、室内体育馆、文艺共享空间、公共服务站、社区医疗站、名校级教育、老年颐养中心。匠心设计约75-89 ㎡全龄精装户型，全明双卫，超大飘窗，奢阔厅堂，人性化人居空间为北京城市青年筑就一个时尚活力的生活能量场。首付70万起，一步到位安家北京。