产业地产发展痛点及趋势分析

近几年，我国经历了中美贸易战、股市阴霾、华为事件等一系列的打击，导致经济发展减缓和受阻，遭遇到前所未有的挑战。产业地产作为区域经济发展的强大推动力，更应该逆风而行，为中国GDP贡献一份力量。2019年迎来了产业园区发展的40周年的关键节点，接下来产业地产的下一步是?未来趋势将如何?

产业地产发展经历了企业园区、工业园区、产业地产等阶段。以产业为依托、以地产为载体，与园区产业、区域产业、城市服务业协同发展，越发受到各级 *** 的重视。

四大开发模式

产业地产的资源和战略定位不同，开发模式和盈利模式也是有区别的，大概分为以下四类：

1、地产开发商模式

获取土地以后，以整体开发或者定制方式来建设物业，像产业综合体、总部综合体，然后以租赁、 *** 或者合资等方式进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式。

2、产业投资商模式

主要是基地+基金的双轮驱动，向 社会 资本募集园区开发基金，这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发，同时还是投向具有一些市场前景的新型的 科技 企业，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。

3、产城开发模式

开发企业和地方 *** 就一些产业建立新的产城开发协议，在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。

4、基金投资商模式

基金投资商通过发行地产基金的形式，收购一些物业，进行现代化的改造后回租给合作方，或者通过拿地新建产业园区的形式，吸引一些目标客户进驻，使物业入驻率进一步提升，达到一定水平，能够产生稳定或者比较可观的现金流的时候，对物业进行资本化运作，完成新一轮的资本循环，从而进行下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

模式痛点分析

中国的产业地产模式主要存在着三高一低一长，但这里面存在着很多痛点。

1、风险评估不足

没有做很好的评估预测。从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业入驻、投产经营，至少需要三到五年，甚至十到八年的时间。

2、开发住宅思维开发产业地产

这是园区运营商应该摒弃的观念。住宅地产的特点是：小客户、大客群、高利润、高周转。而产业地产的特点是：小客群、大客户、周期长、回款时间长。

3、产品同质严重

目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖，导致项目没有专业级规划，没有第三方专业的评估和判断，完全是凭自己的主观判断。

4、园区产业链条无法形成闭环

开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合，这都会给我们的开发增加难度，一些产业园区最后无法形成产业链，没有产业支撑，对于园区经营来讲，其实是没有生命力的。

5、产城分离常态，区域配套匮乏

目前在建设当中普遍存在产城分离的现象，产业园区没有做到配套先行，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

6、忽略软件建设

园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑，传统地产商会注重地段价值、硬件价值，包括外部配套价值，而产业地产会看重三点：政策导向、产业环境、软 *** 。

7、营销策略陈旧

很多园区仍然用较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘，最后的结果肯定不是很理想。

8、盈利模式单一

国内很多园区盈利模式单一，仅仅依靠销售来产生利润，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到一定限制，自我造血功能会非常差。

9、政企关系不紧密

产业园区的各个方面都需要我们跟 *** 及各个部门产生密切关系，才能保证后方稳定，不然会导致很多政策无法形成落地。

做好产业园区除了解决上述问题之外，更需要去把握未来的趋势。从未来发展看，专业的市场化运作能力将会成为核心的考量。如果只是注重 *** 关系或者概念包装的产业商，将逐渐被市场淘汰。

把握市场动态 抓住发展机遇

行业的机会：深入研究产业地产整个行业的发展趋势，洞察行业发展的空白领域及热门领域，争取抓住行业发展机会;

企业的机会：产业地产商是为企业发展提供空间载体及运营服务的，所以了解企业需求是产业地产商发展根基。

积累存量资源 实现提质增效

现阶段产业园区在长时间发展下，部分一二线城市已经积累了大量的存量资源。在一二线城市进行新一轮的产业转型升级，提质增效的产业发展战略，将有大量的企业外迁，给产业地产商发展产业提供大量的市场，这将是产业地产发展的一个重要机会。

2019年迎来了中国产业园区诞生的40周年，未来的产业地产将会如何风云变幻，群雄逐鹿呢?产业地产江湖到底是华山论剑?勾心斗角?是一枝独秀还是百花齐放呢?让我们拭目以待。

服务说明：

前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为企业、 *** 、科研院所提 *** 业申报、产业规划、园区规划、产业布局、产业升级转型领域的咨询与解决方案。

什么是园区招商？

园区招商是指由产业园区开发商、 *** 机构与当地 *** 合作，成立专门的招商中心来进行招商，以企业化方式运行，重点做好园区项目的开盘、协调、落实和服务，以加强招商引资工作力度。一般来说，产业园区通常会找到一些招商中介公司（比如谷川联行）作为 *** 机构，来帮助其策划招商方案。

横向发展的企业涉及面越来越宽广，怎么避免同质化竞争？

同质化的问题会愈演愈烈，这也是为什么说赚不到钱的其中原因之一。我认为解决这问题的唯一办法是需要做好“差异化营销这些纯净水大佬都在水的纯度上下功夫，他们通过媒体用大量的篇幅报道自家饮用水经过多少次加工提取出最纯净的水。

市场上提供的绝大多数产品都存在同质化的情况，但是在这种市场环境下仍有不少品牌冲出重围，这些品牌是怎么杀出重围的呢？其核心就是产品同质化，但是产品给用户的认知是差异化同质化的市场，需要加强品牌宣传力度，严把产品质量，提高服务质量，提升内生动力。让利与消费者，给广大消费者提供低廉价格，优质服务，加大市场占有率。开拓新市场新区域，把商业触角延伸到角落。

产品同质化的竞争，那就从差异化着手解决，针对不同的性别，年龄阶段，产品用途，等等方面提供差异与同行的服务，占领消费者心智，破除同质化的竞争环境。要求我们运营能力的加强而非传统的运营服务和商务服务，我们必须在运营体系建立完整体系，要有解决定位产品的经营能力的价值，所以一定还是要基于当地市场，而不是强行输入，有可能会让我们的园区更可持续。

现在产业园区竞争激烈，若是单一的还是拿地盖房子肯定是不行的，智慧产业园区相比传统产业园区明显有优势，在建设产业园区时若没有特色更不能立足于当下。

面对同质化产品时，要重视产品的差异性、独创性以及新产品的开发，并在营销策略上给顾客以附加值较高的超值帮助，加大产品的推广，逐步建设影响力，也可以根据这个准则来选择跨境电商。

文化特色才能破解乡村休闲旅游同质化经营

农耕文化，其主体内容可分为农业工具、农业 科技 、农业思想等。我们很多投资人，在休闲 旅游 产品设计中，农耕文化表现的常用方式是建旧家具、旧农机具的展览馆（室）供游客观光、游览。这样的方式存在的问题是投入大、收效低。

我们认为：农耕文化的表达，重点是进行体验活动创意。如农事活动中的耕种、浇水、施肥、除草、摘取，农作物生产中的插秧、堆肥、打场、晾晒，果树的修剪、嫁接、采摘以及水产的放养、垂钓、捕捞等等，这些传统的农事体验，包括生产工具的 *** 和使用等都要进行编排设计，形成供游客参与的趣味农事体验活动。

2、 美食 文化

美食 文化主要就是吃喝，它涉及到食物原材料的开发与利用、食具的运用与创新、食品的加工与消费、餐饮的服务与接待、餐厅的经营与管理等。中国的 美食 文化 历史 悠久、博大精深。

乡村休闲 旅游 美食 文化可以从时代、技法、地域、民族、宗教、食具、层次、民俗等多种角度进行挖掘与传承，展示出不同的乡村文化品位，体现出不同的价值。我们以辣椒为例，不同地方的辣椒味道是不一样的：四川的麻辣、湖南的香辣、贵州的酸辣、江西的干辣，不同的辣味就表现了不同地方的 美食 文化。乡村休闲 旅游 美食 文化不但要讲究“色、香、味”俱全，而且要体现“滋、养、补”的特点。要重点围绕吃得鲜、吃得爽、吃得好、吃得廉、吃得 健康 、吃得 养生 、吃出品味上下功夫。

3、服饰文化

中国地域辽阔，民族众多。就是同一民族，由于各地经济生活、文化素养和自然环境，地理气候的差异，因而服饰文化也是多种多样。

做乡村休闲 旅游 ，其园区管理服务人员必须做到着装统一且有特色，这样既能表达你的园区主题文化特色，又能给消费者带来之一眼的信任感和好感。如民族文化主题的可穿着民族服装；老兵（或研学）文化主题的可穿着迷彩服；知青（或人民公社）文化主题的可穿着老式军装等等。别小看这之一眼，之一眼的信任感很重要，如果员工穿着得体，看着很顺眼，给人一种舒适的感觉，必定会增加游客体验消费的兴趣，这样有利于游客引流与增加“回头客”，至于里面的活动是否真的好玩有趣，那就是后话了。

4、婚庆文化

婚庆文化是指乡村结婚的风俗，各民族按照自己的习俗，举行各具特色的婚礼，具有各自浓厚的民族文化独特风采。乡村休闲 旅游 可根据各地婚姻习俗，创意设计相应的婚庆主题体验活动。

如设计传统中式婚俗体验活动，主要有坐花轿、红盖头、撑红伞、骑白马、走红地毯，拜堂等部分环节组成。已婚夫妇根据需要主要配置主题摄影、主题 美食 、主题民宿等服务产品。其设计方式既要有文化性，又要有趣味性。

5、礼仪文化

我国有着悠久而厚重的农耕文明。作为一种文化 *** ，其中包含着复杂多元的礼俗制度、文化教育、人际交往理念等内容。乡村休闲 旅游 可根据各地礼仪习俗，创意设计相应的主题体验活动。

在园区，我们可以创意设计不同的与游客见面礼仪，它可以是一种动作，也可以是一句话。可以用酒文化设计礼仪文化，如拦门酒、劝客酒、敬客酒、送客酒等；用茶文化创意设计礼仪文化，如迎客茶、送客茶、和气茶、新娘茶等等。

6、宗教文化

我国很多地区没有明显的宗教信仰，但人们骨子里有着对中国主流文化的依托。这种文化对我们的生活、 社会 影响，经过五千年的积淀，形成了中国传统文化的基本精神，影响着我们的 社会 发展。乡村休闲 旅游 要坚持用文化温润心灵、舒缓压力、涵养人生，丰富人们精神世界，满足人们多样化多方面的文化需求。

在古代，人们一般都是接受儒家正统思想的同时兼修佛、 道思想。在他们青年时代， 一般都会以儒家思想为指导， 积极入世， 读书求仕；中年之后更多地研习佛经、道藏， 安于平淡， 注重自省， 修炼己身。乡村休闲 旅游 宗教文化产品设计主要围绕宗教活动展开。如拜佛、诵经、礼拜、祈祷、讲经、讲道、弥撒、受洗、受戒、封斋、过宗教节日、终傅、追思等。

7、节日文化

节日文化是一种 历史 文化，是一个国家或一个民族在漫长的 历史 过程中形成和发展的民族文化，也是一种民族风俗和民族习惯。

如中国的春节、元宵节、端阳节、中秋节、国庆节、重阳节、教师节以及农历24个节庆等，每逢重要节日，家人团聚，欢聚一堂。乡村休闲 旅游 要充分利用传统节日文化，结合园区资源、产业、文化条件，创意设计各种节庆文化与农事节庆活动。如水稻生产基地，就可以设计插秧节、捉鱼节、钓蟹（虾）节、撩稻节、新米节、丰收节等等。

8、游艺习俗

游艺习俗主要包括民间竞技活动、民间 游戏 娱乐 活动等，同时还串入 历史 典故、传说故事、名人轶事、民俗风情、诗词歌赋、民谣俚语等民间文化。

乡村休闲 旅游 要结合当地游艺习俗打造丰富多彩的乡村游乐体验活动以满足游客的需要。随着农村经济水平的提高，游艺方式逐渐增多，如钓鱼、广场舞、庙会、村戏、秧歌、打太极、荡秋千、踩高跷等，这些对游客脑力和身体 健康 都有很大益处。

总之，乡村休闲 旅游 的乡村文化要从上述8个方面提炼具有乡村特色的文化符号，创意成丰富多彩的休闲 旅游 产品。要通过文化标识、文化产品来展现、构建乡村文化景观与园区服务产品。此外，乡村文化还可以通过建筑、景墙、影壁、景观小品、装饰贴面、围墙、广场、坐凳、道路等多种形式来表达。产品丰富了，盈利点多了，效益就肯定上去了。