抵押型REITs什么意思

一、什么是REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、REITs的分类

REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型

权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。

抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。

三、我国现有的REITs

1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目

在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。

收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。

2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者

去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产 *** 投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。

结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。

收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。

3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值

上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲之一只跨国REITs(之一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。

结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。

风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。

收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

丰子恺的作品有哪些？

著作书目：

《子恺漫画》1926，开明

《子恺画集》1927，开明

《西洋美术史》1928，开明

《缘缘堂随笔》(散文集)1931，开明；增订本，1957，人文

《子恺小品集》1933，上海开华书局

《随笔二十篇》1934，天马

《艺术趣味》(散文集)1934，开明

《绘画与文学》(论文集)1934，开明

《近代艺术纲要》(论文)1934，中华

《车厢社会》(散文集)1935，良友

《艺术丛话》(论文集)1935，良友

《丰子恺创作选》(散文集)1936，上海仿古书店

《艺术漫谈》1936，上海人间书屋

《缘缘堂再笔》(散文集)1937，开明

《漫画阿Q正传》1939，开明

《子恺近作散文集》1941，成都普益图书馆

《艺术修养基础》(论文集)1941，桂林文化供应社

《画中有诗》(诗配画)1943，桂林文光书店

《教师日记》(日记体散文集)1944，重庆崇德书店

《艺术与人生》(论文集)1944．1，桂林民友书店

《古诗新画》(子恺漫画全集之一)1945，开明

《儿童相》(子恺漫画全集之二)l945，开明

《学生相》(子恺漫画全集之三)1945，开明

《民间相》(子恺漫画全集之四)1945，开明

《都市相》(子恺漫画全集之五)1945，开明

《战时相》(于恺漫画全集之六)1945，开明

《率真集》(散文集)1946，上海万叶书店

《小钞票历险记》(童话)1947，上海万叶书店

《子恺漫画选》1955．11，人民美术出版社

《子恺漫画全集》1962．11，香港岭南出版社

《缘缘堂集外遗文》明川编，1979，香港问学社

《丰子恺散文选集》1982，上海文艺

《缘缘堂随笔集》1983，浙江文艺

翻译书目：

《苦闷的象征》(理论集)日本厨川白村著，1925，商务

《艺术概论》日本黑田鹏信著，1928，开明

《初恋》(小说)俄国屠格涅夫著，1931，开明

《自杀俱乐部》(长篇小说)英国史蒂文生著，1932，开明

《猎人笔记》俄国屠格涅夫著，1953，文生

《源氏物语》（长篇小说）日本紫式部著，1987，人民文学出版社

解放后曾任中国美术家协会常务理事、美协上海分会主席、上海中国画院院长、上海对外文化协会副会长等职。被国际友人誉为“现代中国最像艺术家的艺术” 。

北京的公司组织十月底秋游，打算玩三天，京郊或者周边去哪里比较好？

山青水秀洞奇石美的桂林山水-------------自驾车、骑自行车、坐轮船、坐竹筏、徒步游玩阳朔，都是很不错的选择。价廉物美，心情愉悦。

“桂林山水甲天下，阳朔堪称甲桂林”高度概括阳朔山水在世界所占有的重要位置。

阳朔百里山川，处处奇山秀水，自然景观与人文景观交相辉映，整个阳朔恰似一座魂丽多彩的大公园，吸引着众多的中外游人。丰富的文化遗产、古建筑、古桥梁、名人纪念地、摩崖石刻等，点缀于山水之间，为山光水色又添神奇色彩。

1.乘竹筏游览国家AAAAA景区【漓江】(游览约120分钟)上的“黄金钻石”风景段，精华景点络绎不绝，不同的气候，有着它不同的神韵，沿途可欣赏杨堤风光、文笔峰、童子拜观音、浪石风光、苹果山、下龙风光、九马画山……

2.国家AAAA景区【世外桃源】(游览约80分钟)全国首批农业旅游示范点和世界旅游组织推荐的旅游胜地，世外桃源景区向我们展示了一幅古桥、流水、田园、老村与水上民族村寨融为一体的绝妙画图“世外桃源”主要有荷花池、燕子湖、燕子洞、侗乡风情和原始部落组成“这是一个被遗忘的故乡，这是一个放松身心快乐人生的乐土

3.【遇龙河竹筏漂流】，穿梭于迷人的山水之间，独特的田园山水，定让你惊喜不已。在清澈见底的遇龙河上打水仗、嬉水，或躺在竹筏的躺椅上悠哉游哉，好不惬意。

4.上码头后，游兴未减继续游古榕公园、聚龙潭---图腾古道（国家AAAA景区）、蝴蝶泉（国家AAA景区）等。

5.晚上欣赏张艺谋导演的大型山水实景演出《印象•刘三姐》。常言“桂林山水甲天下，阳朔堪称甲桂林；看了《印象•刘三姐》，真心想做桂林人。”

6 .龙颈河景区到桂林市区只需90分钟车程，距阳朔县城仅35公里，距桂梧高速路阳朔出口不足30分钟车程，柏油路、水泥路直通景区，在各主要路口均设有醒目的路标。开通了柳州市、桂林市、阳朔县接送游客的专线车，交通十分便捷。龙颈河漂流是桂林乃至全国非常有特色的水上探险型漂流，其漂流类型分为两类。

勇士漂：漂流河道全长6公里，整体落差达180米，河谷两边山峦叠嶂、森林苍莽、清溪潺潺、聚泉成流，水质极为清澈。河谷两岸还有古树、奇石、果林，有10多个3-6米的落差 *** 处，108个旋转弯，沿途精彩连连，充满惊险与 *** ，让您秒秒钟嚎吼尖叫。

猛士漂：

7.桂林九马画山是桂林漓江著名的景观之一，是大自然的笔墨奇观。位于兴坪镇西北4公里，山高400余米，宽200米。宋代诗人邹浩比作天公醉时的杰作：“应时天公醉时笔，重重粉墨尚横”。 九马画山峡谷漂流全程3.5公里，从高空俯瞰，宛如一条玉带深阙峡中，整体落差80米。峡谷中水流鲜活澄静，空气清新，两岸尽是葱郁植物。

一漂一景的独到设计，漂流途中每一个休憩处都有观景区。纵情飞舟，投身自然，摇曳之中邂逅九马画山一隅，让游客们漂在峡谷中观望漓江山水，可以欣赏到多角度、多层次的秀丽风光。

8.刘三姐水上公园漂流： 阳朔县城经福利镇至普益乡长约20公里的漓江下流水道，被一些旅游专家誉为“钻石水道”，谓其比上游段“黄金水道”更具特色。这一河段曲折、江面宽阔，水流平缓，有别于上游江段的高峻奇崛。从县城码头出发，一路上可饱览诸多名胜景点，由白鹤饮江、碧莲出水到龙脊耸翠、桥影双虹；过大桥后可观卓笺挺立、书童独秀；雪岭双狮、秀才看榜；过狮龙后有飞凤腾霄，麒麟送子；到福利则可领略古镇遗风和渡头流韵；由此而下可欣赏白面明碑和留公三潭。

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行程安排：

之一天：阳朔十里画廊套票：大榕树+聚龙潭+图腾古道+蝴蝶泉+朝阳码头-工农桥漂流

晚上 张艺谋导演的大型山水实景演出《印象刘三姐》

第二天：世外桃源（4A)+ 漓江精华游 晚上 西街---洋人街、地球村

第三天：漓江下游(刘三姐水上公园）+福利古镇+兴坪九马画山漂流

第四天：桂林经典一日游（三山一洞） 夜游 两江四湖

游多多旅游自助超市-------阳朔妹小莫

在美股成功上市的中国企业有哪些？

1. 百度

百度（纳斯达克：BIDU），全球更大的中文搜索引擎、更大的中文网站。1999年底,身在美国硅谷的李彦宏看到了中国互联网及中文搜索引擎服务的巨大发展潜力，抱着技术改变世界的梦想，他毅然辞掉硅谷的高薪工作，携搜索引擎专利技术，于 2000年1月1日在中关村创建了百度公司。

“百度”二字,来自于八百年前南宋词人辛弃疾的一句词：众里寻他千百度。这句话描述了词人对理  想的执着追求。

百度拥有数万名研发工程师，这是中国乃至全球最为优秀的技术团队。这支队伍掌握着世界上最为先进的搜索引擎技术，使百度成为中国掌握世界尖端科学核心技术的中国高科技企业，也使中国成为美国、俄罗斯、和韩国之外，全球仅有的4个拥有搜索引擎核心技术的国家之一。

2. 阿里巴巴集团

阿里巴巴 *** 技术有限公司（简称：阿里巴巴集团）是以曾担任英语教师的马云为首的18人于1999年在浙江杭州创立。

阿里巴巴集团经营多项业务，另外也从关联公司的业务和服务中取得经营商业生态系统上的支援。业务和关联公司的业务包括： *** 网、天猫、聚划算、全球速卖通、阿里巴巴国际交易市场、1688、阿里妈妈、阿里云、蚂蚁金服、菜鸟 *** 等。

2014年9月19日，阿里巴巴集团在纽约证券交易所正式挂牌上市，股票代码“BABA”，创始人和董事局主席为马云。

2018年7月19日，全球同步《财富》世界500强排行榜发布，阿里巴巴集团排名300位。

3. 京东

京东（股票代码：JD），中国自营式电商企业，创始人刘强东担任京东集团董事局主席兼首席执行官 。旗下设有京东商城、京东金融、拍拍网、京东智能、O2O及海外事业部等。2013年正式获得虚拟运营商牌照。2014年5月在美国纳斯达克证券交易所正式挂牌上市。 2016年6月与沃尔玛达成深度战略合作，1号店并入京东。

2014年5月，京东集团在美国纳斯达克证券交易所正式挂牌上市 。2015年7月，京东凭借高成长性入选纳斯达克100指数和纳斯达克100平均加权指数。

2017年1月4日，中国银联宣布京东金融旗下支付公司正式成为银联收单成员机构。2017年4月25日，京东集团宣布正式组建京东物流子集团。2017年8月3日，2017年“中国互联网企业100强”榜单发布，京东排名第四位。

2018年3月15日，京东内部公告成立了“客户卓越体验部”，该部门将整体负责京东集团层面客户体验项目的推进。京东集团副总裁余睿出任该部门负责人。2018年《财富》世界500强排行榜第181名。2018年7月24日，京东增资安联财险中国的方案获得了银保监会的批准。9月4日，京东集团与如意控股集团签署战略合作协议。

4. 网易公司

网易公司（NASDAQ: NTES）是中国的互联网公司，利用互联网技术，加强人与人之间信息的交流和共享，实现“网聚人的力量”。创始人兼CEO是丁磊。

在开发互联网应用、服务及其它技术方面，网易在推出了包括中文全文检索、全中文大容量免费邮件系统、无限容量免费 *** 相册、免费电子贺卡站、网上虚拟社区、网上拍卖平台、24小时客户服务中心在内的业内领先产品或服务，还通过自主研发推出了国产 *** 游戏。

网易公司推出了门户网站、在线游戏、电子邮箱、在线教育、电子商务、在线音乐、网易bobo等多种服务。

网易在广州天河智慧城的总部项目计划2019年1月建成，网易游戏总部将入驻。2016年，游戏业务营业收入在网易总营收中占比73.3% 。2011年，网易杭州研究院启用。网易传媒等业务在北京。网易在杭州上线了网易考拉海购、网易云音乐等项目。

2016年净收入为381.79亿元人民币（54.99亿美元），在线游戏净收入为279.80亿元人民币（40.30亿美元），广告服务净收入为21.52亿元人民币（3.10亿美元），邮箱、电商及其他业务的净收入为80.46亿元人民币（11.59亿美元）。

网易（NASDAQ:NTES）今天宣布了公司2017财务年度未经审计财务业绩。数据显示，网易2017年净收入为541.02亿元，同比增长41.7%；净利润107.08亿元。

2017年8月3日，2017年“中国互联网企业100强”榜单发布，网易公司排名第五位。

2018年9月11日12时起，停止财经频道更新，进行深入全面的整改，大力整顿违规行为。

5. 中国电信集团有限公司

中国电信集团有限公司是中国特大型国有通信企业、上海世博会全球合作伙伴，连续多年入选"世界500强企业"，主要经营固定 *** 、移动通信、卫星通信、互联网接入及应用等综合信息服务。

截至2011年上半年，拥有固定 *** 用户1.94亿户，移动 *** 用户（CDMA）6236万户，宽带用户 6174万户；集团公司总资产6322亿元，人员67万人。

2016年5月，国务院首批双创“企业示范基地”。8月，中国电信集团公司在"2016中国企业500强"中排名第29位。

2017年12月21日，中国电信官方发布了“中国电信集团公司完成公司制改制 ”的公告。公告称，中国电信集团公司完成公司制改制，并于 2017 年 12 月 15 日在北京工商管理管理局办理了工商变更登记手续。变更后，中国电信集团企业类型由全民所有制企业变更为国有独资公司。

企业名称由“中国电信集团公司”变更为“中国电信集团有限公司”。

2018年《财富》世界500强排行榜第141名。

参考资料：百度百科-百度、百度百科-阿里巴巴集团、百度百科-京东、百度百科-网易、百度百科-中国电信